Nie buduj – kup dom do remontu

Budynek kupowany na rynku wtórnym, nawet jeśli wymaga remontu, może okazać się bardzo dobrą inwestycją. Trzeba tylko wiedzieć, na co zwrócić uwagę podczas oceny stanu nieruchomości. Co ważne, na prace termomodernizacyjne domu, można uzyskać dotacje lub ulgę termomodernizacyjną

Wybór i kupno posesji oraz budowa na niej domu często przytłacza ogromem prac oraz koniecznych do przeprowadzenia formalności. Nie zawsze umiemy sprecyzować nasze potrzeby, wizję przyszłego budynku, przewidzieć zmiany jakie na przestrzeni lat będą zachodzić w najbliższym otoczeniu działki. Dużo łatwiej wówczas wybrać nieruchomość, która jest już dobrze osadzona w krajobrazie i okolicznych zabudowaniach, gwarantujących względną niezmienność otoczenia. Możliwość obejrzenia z bliska budynku, realny obraz powierzchni mieszkalnej i przestrzeni rekreacyjnej, ułatwią nam podjęcie decyzji o wyborze przyszłego domu dla naszej rodziny.

 

 

Analiza potrzeb

Kupując nieruchomość z drugiej ręki możemy stać się właścicielem stylowego budynku z historią, takiego jak choćby romantyczny dworek polski, czy chętnie dziś poddawany przebudowom modernistyczny dom „kostka”. Wybór stylu architektury warto połączyć z analizą użyteczności wnętrza, doborem wielkości powierzchni mieszkalnej do naszych potrzeb, a nawet oceną możliwości aranżacyjnych, jakie ona oferuje. Inaczej bowiem urządza się pomieszczenia o prostych ścianach, inaczej pod skosami. Jeśli lubimy wnętrza pod dwuspadowym dachem, pamiętajmy, że w wielu starych domach strych nie był zaadaptowany do warunków mieszkalnych. Warto wówczas zaplanować dostosowanie poddasza, dzięki czemu zwiększy się powierzchnia użytkowa budynku.

Pierwszy krok

Niekiedy posesja, na której stoi nieruchomość, ze względu na swoją lokalizację, może już sama w sobie prezentować dużą wartość. Warto wziąć to pod uwagę planując kupno starego domu. Oceniając stan nieruchomości, najlepiej jest zacząć od sprawdzenia stanu prawnego, czyli księgi wieczystej, z której dowiemy się, czy działka nie ma większej liczby właścicieli, niż informuje sprzedawca oraz czy jej hipoteka nie jest obciążona. Z kolei na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprawdzimy, czy okoliczne tereny nie zostały przewidziane pod dużą inwestycję, której nie zamierzamy stać się sąsiadami. Tu też znajdziemy informacje o strefach objętych ochroną środowiskową, co może uniemożliwić ewentualną rozbudowę domu.

Krok drugi

Choć budynek może nas w pierwszej chwili zachwycić swym potencjałem, powinniśmy przeanalizować dokładnie jego stan techniczny. Przyjrzyjmy się elewacji, czy tynk nie jest mocno popękany i odspojony. Kilka drobnych rys nie powinno nas niepokoić. Z kolei liczne, głębokie oraz fragmentaryczne braki tynku, oznaczają konieczność jego wymiany oraz nieodzowne sprawdzenie stanu warstwy ocieplenia. Mogą też one świadczyć o ruchach murów fundamentowych. Zacieki na elewacji, wyraźnie związane z nieszczelnością rynien i rur spustowych, sugerują konieczność ich wymiany, która jest zabiegiem szybkim do przeprowadzenia. Natomiast nalot występujący w różnych miejscach na elewacji warto przeanalizować, choćby prostym sposobem. Jeśli próbka białawej substancji rozpuszcza się w szklance wody, najprawdopodobniej mamy do czynienia z niegroźnymi wysoleniami, które łatwo wypłuczemy z muru. Inne, nierozpuszczalne w płynie, mogą okazać się grzybnią. Wówczas niezbędna będzie konsultacja z mykologiem. Przyda się ona również, jeśli ściany od strony wnętrza budzą nasz niepokój lub w powietrzu unosi się zapach pleśni. Koniecznie sprawdźmy też na poddaszu, czy nie przecieka dach. Jego remont może wiązać się z poważniejszymi pracami.
Obserwując budynek z zewnątrz, oceńmy, czy cokół wokół domu nie jest zawilgocony. Może to źle świadczyć o izolacji fundamentów. Także stan stolarki okiennej i drzwiowej (w tym bramy garażowej), szybko dadzą nam wyobrażenie, czy konieczna będzie ich wymiana na ciepłe i nowoczesne produkty.

Krok trzeci

Jeżeli budynek był wzniesiony w popularnej w latach 60. i 70. technologii jednowarstwowej, ściany zewnętrzne będą potrzebowały prac ociepleniowych, związanych z termomodernizacją. Podobny scenariusz czeka domy z lat 80., które powstawały często z pustaków ceramicznych, żużlobetonowych lub z betonu komórkowego o słabych parametrach, dających niską izolacyjność termiczną. Dopiero w latach 90. wznoszono budynki w technologii dwu- i trójwarstwowej, choć najczęściej stosowano wówczas cienką warstwę ocieplenia, co powoduje, że standard energetyczny tych budynków i tak może być niski. Aby poznać właściwości termoizolacyjne budynku i zaplanować konieczne do przeprowadzenia prace związane z przyszłą energooszczędnością domu, potrzebna będzie ocena specjalisty.

Krok czwarty

W budynkach 10-cio czy 20-letnich dużo rzadziej niż w starszych konieczna będzie wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej i grzewczej. Sprawdźmy w pierwszej kolejności, czy przy domu znajduje się napowietrzne przyłącze zasilające nieruchomość. W takiej sytuacji trzeba będzie wymienić je na podziemne, aby możliwe było dostarczanie prądu o odpowiedniej mocy. Analizując instalację w budynku pamiętajmy, że standardem obecnie są trójżyłowe kable elektryczne. Jeśli takich nie ma, najprawdopodobniej konieczna będzie wymiana całej instalacji. Sprawdźmy też, czy rury hydrauliczne są nowszej generacji, czyli wykonane z tworzywa sztucznego, czy jeszcze ze stali. Najlepiej, jeśli woda dostarczana jest z wodociągu, a dom podłączony do kanalizacji miejskiej. Atutem budynku z drugiej ręki będzie też energooszczędny system ogrzewania. Najbardziej ekonomiczne rozwiązanie to podłączenie do sieci ciepłowniczej (lub jej możliwość). Nowoczesny kocioł na gaz również stanowi zaletę nieruchomości. Stare źródła ciepła, np. na paliwo stałe, takie jak węgiel, będą wymagały wymiany, co nie jest zabiegiem trudnym do przeprowadzenia.

Krok piąty

Nasza ocena stanu technicznego domu to tylko pierwszy krok do bardziej obiektywnej analizy. Przed decyzją kupna należy poradzić się ekspertów budowlanych. Ocenę energetyczną nieruchomości oraz wskazówki dotyczące koniecznych prac termomodernizacyjnych, by budynek stał się energooszczędny, da nam audyt energetyczny. To specjalistyczna ekspertyza umożliwiająca analizę zasadności remontu i wyboru do jego przeprowadzenia optymalnych rozwiązań. Ocena eksperta, czyli audytora energetycznego, będzie odpowiedzią na pytanie, czy dom warto kupić i czy nasza inwestycja się opłaci.

Choć decyzja o kupnie nieruchomości na rynku wtórnym bywa niełatwa ze względu na koszty remontu, dużym wsparciem będzie dofinansowanie z programu „Czyste Powietrze”, które możemy otrzymać na prace termomodernizacyjne. W związku z remontem warto również ubiegać się o ulgę termomodernizacyjną.